Het uitvoeren van een taxatie-opdracht vereist veel zorgvuldigheid. Je moet als taxateur op de hoogte zijn van recente en relevante wet- en regelgeving én lokale marktkennis hebben om tot een juist waardeoordeel te komen. Maar dan nog… bij iedere taxatie is sprake van een bepaalde mate van schattingsonzekerheid. Taxeren is namelijk geen exacte wetenschap. Er is bijvoorbeeld gebrek aan marktinformatie of de opdrachtgever heeft beperkte en/of gebrekkige informatie tot zijn beschikking. In dit blog lichten we beide situaties toe.
Gebrek aan marktinformatie
Om met het eerste te beginnen: bij het taxeren van onroerend goed is de beschikbaarheid van referentietransacties essentieel. Denk aan koop-/ of huurtransacties van onroerende zaken die vergelijkbaar zijn met het te taxeren object. Dergelijke referenties zijn helaas niet altijd beschikbaar. Noodgedwongen wijkt een taxateur dan uit naar transacties die in mindere mate vergelijkbaar zijn met het te taxeren object. Dit draagt bij aan de schattingsonzekerheid met betrekking tot de uitkomst van de taxatie.
Beperkte en gebrekkige informatievoorziening door opdrachtgever
Bij het opstellen van een taxatierapport worden diverse openbare databases geraadpleegd zoals het kadaster, bestemmingsplannen, bodemonderzoeken en energielabels. Voor informatie die niet openbaar is, wendt de taxateur zicht tot zijn opdrachtgever. Het gaat dan bijvoorbeeld om huurovereenkomsten en plattegronden/tekeningen. Zijn deze gegevens niet correct, dan kan dit invloed hebben op de getaxeerde marktwaarde.
Economische en maatschappelijke invloeden
Naast deze twee vaste onzekerheidsfactoren, spelen ook maatschappelijke ontwikkelingen een rol. Tot voor kort werd door ons een zogenaamde COVID-19 clausule toegepast op de taxatie-onzekerheid. We hadden te maken met een pandemie van ongekende grootte en de invloed daarvan op de vastgoedmarkten was onzeker. Gelukkig vonden na enige tijd weer voldoende transacties plaats om een mening te kunnen vormen over de marktwaarde en nam de onzekerheid af.
Momenteel is sprake van een andere crisis, namelijk de oorlog in Oekraïne. Het is nu circa drie weken geleden dat Rusland Oekraïne binnen viel en er zijn vergaande sancties opgelegd aan Rusland. Benzineprijzen bevinden zich op het hoogste niveau ooit en Russisch gas is onderhevig aan diverse prijsstijgingen. Daarnaast bevindt ook de inflatie zich op een fors niveau en loopt de hypotheekrente op. Kortom, er is sprake van onzekerheid over de huidige economische situatie en de mogelijke gevolgen op de vastgoedmarkten. En zolang het effect op de referentietransacties niet zichtbaar is, zal er sprake zijn van onzekerheid.
Taxeren is dus geen exacte wetenschap en zal dat ook nooit worden. Maar door transparant te zijn over de schattingsonzekerheid en gemaakte keuzes helder te onderbouwen is het toch mogelijk een zorgvuldige marktwaardebepaling uit te voeren.
Auteur: Joris Enzerink
