Inflatie heeft een negatieve invloed op de waarde van geld. Zelfs zonder uitgaven, wordt het toch minder waard. Er treedt een lekkage op in uw vermogen. Producten en diensten worden duurder, maar het vermogen blijft gelijk waardoor de koopkracht daalt. Een onwenselijke en niet beïnvloedbare situatie voor een individu. Desalniettemin kan hier toch op worden ingespeeld. Sterker nog, inflatie is voor de vastgoedbelegger ook een kans!
(Ogenschijnlijke) nadelige vastgoed-economie als kans voor beleggers
De ECB heeft als doelstelling om jaarlijks een inflatiepercentage van 2% te realiseren. Sinds de oorlog in Oekraine is de inflatie flink gestegen. Hierdoor was de gemiddelde inflatie in 2022 circa 10%. Om de inflatie te temmen heeft de ECB haar basisrente inmiddels verhoogd tot 3,5%. Deze renteverhoging heeft samen met de gestegen overdrachtsbelasting, gezorgd voor een daling van de vastgoedwaarde. In Q4 van 2022 lag de waarde gemiddeld ruim 6,5% lager dan een jaar daarvoor. De vastgoedwaarde is immers in grote mate afhankelijk van de rente.
Deze factoren bepalen de stand van zaken van de huidige en voorlopige economische situatie op de vastgoedmarkt. Door deze factoren te analyseren en op elkaar af te stemmen, kan de (ogenschijnlijke) verslechterende situatie op de vastgoed-economie omgezet worden in een kans voor vastgoedbeleggers. Hiervoor moet wél aan een aantal knopjes worden gedraaid. Deze aangepaste beleggingsstrategie berust in ieder geval op een drietal aandachtspunten: aankoop en verkoop, financiering en huurindexatie.
Aankoop en verkoop: de eerste klap is een daalder waard
De vastgoedmarkt is inmiddels afgekoeld. Zorg er dus voor dat u vastgoed aankoopt tegen de juiste multiplier-factor (X-keer de huur methode). Het belang hiervan is niet alleen dat het jaarlijkse directe rendement (huurinkomsten t.o.v. aankoopwaarde) wordt vergroot, maar ook het indirecte rendement (verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs).
Het risico van het aankopen van een belegging tijdens een dalende markt kan worden ingeperkt als de volledige duur van een conjunctuurgolf (7,5 tot 10 jaar) kan worden afgewacht. Op basis hiervan kan bij een aankoop in een volatiele markt worden verwacht dat de waarde van een beleggingsobject stabiel blijft. Indien de beleggingshorizon langer is dan 10 jaar, dan wordt het risico verder beperkt. Grond is en blijft een schaars goed, dus vastgoed wordt naar verwachting op de lange termijn altijd meer waard.
Financiering: een nieuw evenwicht
Vreemd vermogen wordt gebruikt om het zogenaamde hefboomeffect op rendement te bewerkstelligen. Een hogere rente heeft daarom een negatieve invloed op het rendement. Beleggers moeten op zoek naar een nieuw evenwicht in de verhouding tussen vreemd vermogen en eigen vermogen. Zo kan de maximale hefboomwerking van het vreemd vermogen worden bepaald teneinde een optimaal rendement op het eigen vermogen te realiseren. Dit valt samen met de netto huurinkomsten, aankoopprijs en de rente.
Huurprijs(indexatie): inflatie is de motor
Indexatie verdient momenteel extra aandacht. De inflatie wordt meestal gebruikt als grondslag voor de huurindexatie. De huurprijs kan derhalve jaarlijks worden gecorrigeerd met het CPI-indexcijfer. Elke toekomstige huurprijsindexering heeft daarom de werking van rente-op-rente. Hoe langer de huurtermijn, hoe lager de huurprijs op deze manier opbouwt. Dit komt de vraag naar huurpanden (en daarmee de huurprijs) ten goede.
Op dit moment signaleren wij de trend dat de rendementen stijgen, maar ook dat de huurprijzen stijgen.
Auteur: Victor Huiskamp
