Belastingheffing op privé-beleggingsvastgoed fors omhoog!

Belastingheffing op privé-beleggingsvastgoed fors omhoog!

Privé-beleggen in vastgoed was vanuit fiscaal oogpunt altijd zeer aantrekkelijk. Onroerende zaken die niet als hoofdverblijf worden gebruikt en worden aangehouden voor normaal vermogensbeheer zijn belast in box 3. In box 3 wordt de waarde op 1 januari in de heffing betrokken terwijl de inkomsten en gerealiseerde overwaarde niet worden belast.

Bij woningen is de WOZ-waarde, die over het algemeen lager ligt dan de marktwaarde, het uitgangspunt voor de belastingheffing. Wanneer de woning wordt verhuurd en de huurder huurdersbescherming geniet, mag zelfs een afslag op de WOZ-waarde genomen worden hetgeen in het verleden heeft geresulteerd in een relatief lage belastingheffing op privé-beleggingsvastgoed.

Door de krapte op de woningmarkt, druk vanuit de politiek en belastingwetgeving die strijdig was met het eigendomsrecht uit het EVRM is de vermogensbelasting in een flinke ontwikkeling geraakt. In dit artikel zetten wij de geschiedenis, toekomstplannen en een rekenvoorbeeld voor u uiteen van de huidige en toekomstige plannen ten aanzien van de belastingheffing op vermogen.

Vermogensbelasting vanaf 2001 tot 2021

De wet Inkomstenbelasting waarin de belastingheffing op vermogen is geregeld, stamt alweer uit 2001. In de periode 2001 tot en met 2016 werd er per saldo 1,2% belasting geheven over de grondslag in box 3.

De grondslag in box 3 waren de bezittingen minus de schulden, indien het saldo boven het heffingsvrije vermogen van circa € 30.000 uitkwam, was dit merendeel belast met per saldo 1,2% vermogensbelasting.

Vanaf 2017 is de wijze van heffing gewijzigd naar een progressieve variant waarbij afhankelijk van de hoogte van het vermogen het percentage vermogensbelasting toeneemt. Ondanks dat het percentage en daarmee de belastingdruk voor vermogende particulieren toenam, bleef het privé-beleggen in onroerend goed interessant. Dit komt omdat bezittingen konden worden verrekend met schulden en gerealiseerde verkoopwinsten niet in de heffing werden betrokken.

Het Kerst-arrest

Binnen box 3 werd er tot 2022 geen onderscheid gemaakt in de samenstelling van het vermogen. Wanneer de bezittingen meer zijn dan de schulden en dat saldo het dat jaar geldende heffingsvrije vermogen overstijgt, is de wijze waarop de verschuldigde belasting wordt berekend voor iedereen hetzelfde. Voor de belastingheffing tot 2022 maakte het dus niet uit of iemand € 1 mln. spaargeld, een aandelenportefeuille of vastgoed als vermogen heeft, ongeacht het behaalde rendement op dit vermogen.

In de jaren 2017 tot begin 2022 daalde de rentevergoeding op spaargeld dermate, dat er op een bepaald moment zelfs sprake was van negatieve rente. Doordat er wel belasting werd geheven op spaargeld terwijl er geen rendement werd gemaakt, vonden veel mensen de wijze waarop vermogensbelasting werd geheven oneerlijk. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een uitspraak van de Hoge Raad op 24 december 2021 waarin werd geoordeeld, dat de wijze waarop belastingheffing op bank- en spaartegoeden werd geheven strijdig is met het eigendomsrecht uit het EVRM. Het huidige kabinet moest naar aanleiding van het zogeheten kerst-arrest noodgedwongen de belastingheffing op vermogen wijzigen en bezwaarmakers compenseren.

Vermogensbelasting 2022 – 2025 en vanaf 2026

Het kabinet heeft de ambitie aangekondigd om vanaf 2026 belasting te gaan heffen op basis van het werkelijk behaalde rendement. Voor de periode 2022 tot en met 2025 is tijdelijke een overbruggings-wetgeving in het leven geroepen omdat de ICT-systemen binnen de Belastingdienst eerst aangepast moeten worden zodat deze een belastingheffing op basis van het werkelijk behaalde rendement daadwerkelijk kunnen uitvoeren.

Een belastingheffing op basis van het werkelijk behaalde rendement betekent, dat ook waardestijgingen van onroerend goed in de heffing zullen worden betrokken terwijl dit tot op heden nooit het geval is geweest. Hoe de wetgeving er vanaf 2026 precies uit gaat zien is nog niet duidelijk. Zo is bijvoorbeeld nog niet bekend of er een vermogenswinst (heffing bij vervreemding) of vermogens-aanwasbelasting (jaarlijkse heffing over waardestijging) wordt ingevoerd. Binnen de politiek lijkt een vermogenswinstbelasting de voorkeur te hebben aangezien bij een vermogensaanwasbelasting al belasting betaald moet worden zonder dat deze is gerealiseerd, hetgeen zou kunnen zorgen voor liquiditeitsproblemen bij belastingplichtigen.

Verder is bijvoorbeeld ook nog niet bekend wat het belastingtarief gaat worden, welke kosten in aanmerking mogen worden genomen voor de berekening van het rendement en hoe de vermogens-aangroei zal worden berekend.

Wat al wel bekend is, is hoe de overbruggingswetgeving voor de periode 2022 tot en met 2025 eruit gaat zien. Het vermogen wordt opgedeeld in drie categorieën waarbij op elk type vermogen een percentage fictief rendement wordt verondersteld, dit zijn:

[1]

Het saldo van het fictief veronderstelde rendement (fictieve rendement op bank- en spaartegoeden en overige beleggingen minus het fictieve rendement op schulden) is belast tegen 31% vermogensbelasting. Dit tarief stijgt tot 2025 ieder jaar met 1% waardoor in 2025 wordt geheven tegen een tarief van 34%.

De percentages van het fictief veronderstelde rendement zijn nog geen vaststaand gegeven en worden uiterlijk 28 februari 2023 definitief vastgesteld voor belastingjaar 2022. Zoals blijkt uit bovenstaande wordt vastgoed anders belast dan bank- en spaartegoeden maar ook de schulden waar het vastgoed mee is gefinancierd.

Wijziging leegwaarderatio per 2023

Wanneer iemand woningen verhuurt en voorheen gebruik maakte van de leegwaarderatio in de aangifte inkomstenbelasting kan de belastingheffing nog ongunstiger uitpakken vanaf 2023. Allereerst wordt de reikwijdte van de leegwaarderatio ingeperkt. De leegwaarderatio is nog enkel van toepassing op huurcontracten die voor onbepaalde tijd zijn aangegaan. Voorheen was het ook mogelijk om bij tijdelijke huurcontracten de leegwaarderatio toe te passen.

De tweede wijziging is, dat bij verhuur aan gelieerde partijen per definitie wordt uitgegaan van het hoogste percentage van de leegwaarderatio, zijnde 100% per 1 januari 2023.

De derde en laatste wijziging houdt in, dat de leegwaarderatio in zijn algemeenheid minder voordeel oplevert. De exacte percentages van de leegwaarderatio in 2023 zijn nog niet bekend, maar in de memorie van toelichting op het Belastingplan 2023 is aangegeven, dat bij een huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde van meer dan 5% er geen waarde-afslag meer plaatsvindt. Dit resulteert er in, dat op relatief goed renderend onroerend goed leegwaarderatio geen effect meer heeft.

Rekeningvoorbeeld
Uitgangspunten:

• € 100.000 spaargeld.
• € 2.000.000 vastgoed, waarvan € 1.000.000 aan verhuurde woningen (met huurders-bescherming).
• de woningen hebben een WOZ-waarde van € 800.000 en een totale huuropbrengst van
  € 64.000 (waardoor de leegwaarderatio kan worden toegepast. Het bedrag dat in aan-merking wordt genomen – na aftrek leegwaarderatio – bedraagt € 680.000).

Overdrachtsbelasting

Naast de stijging van de vermogensbelasting stijgt ook het algemene tarief overdrachtsbelasting. Het algemene tarief stijgt van 8% naar 10,4% in 2023. Het tarief voor woningen die duurzaam als hoofdverblijf gebruikt worden blijft 2%.

Noot Fiscaal Jurist

De belasting op privé-beleggingsvastgoed is de laatste jaren steeds verder toegenomen waardoor ons vaak de vraag wordt gesteld of beleggen in vastgoed vanuit privé nog wel verstandig is. Hierover adviseren is lastig omdat vastgoedbeleggingen vaak worden gekocht voor de lange termijn en de belastingwetgeving vanaf 2026 juist nog onzeker is. Wij zien dan ook veel, dat beleggers kiezen voor zekerheid en investeren vanuit de B.V. zodat zij weten waar zij aan toe zijn [5]. Een beoordeling zal in ieder geval altijd gemaakt moeten worden op basis van de uitgangspunten van het individuele geval. Mocht u naar aanleiding van dit artikel (fiscale) vragen hebben, neem dan gerust vrijblijvend contact op met één van onderstaande auteurs.

Noot Register-Taxateur

De WOZ-waarde wordt door gemeenten vastgesteld op basis van een ‘taxatieverslag’ met als peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. Binnenkort zullen de WOZ-waarden met peildatum 1-1-2022 bekend worden gemaakt. Gelet op voornoemde belastingregelgeving is een correcte WOZ-waarde van invloed op de heffingsgrondslag. Mocht u twijfelen over de vastgestelde WOZ-waarde en wilt u een beoordeling van uw situatie, neem dan vrijblijvend contact met op zodat wij uw situatie kunnen beoordelen.

De vastgoedmarkt is door de thans grillige marktontwikkelingen sterk aan verandering onderhevig. Zo is de overdrachtsbelasting voor niet-woningen en verhuurde woningen per 1-1-2023 gewijzigd naar 10,4%. Daarnaast is er momenteel veel onrust omtrent de kapitaalmarktrente. Deze ontwikkelingen zijn van invloed op de waarde van onroerend goed. Om tijdig te kunnen anticiperen op fiscale wijzigingen is het raadzaam om ten allen tijde te beschikken over een actuele marktwaarde van uw vastgoed.

[1] Deze percentages zijn nog niet vastgesteld derhalve is uitgegaan van het percentage van het voorgaande jaar.

[2] Bij onderhavige berekening is geen rekening gehouden met de schuldendrempel van € 3.200.

[3] De heffingsgrondslag van overige beleggingen is hoger omdat in 2023 ten aanzien van de verhuurde woningen de leegwaarderatio geen effect meer heeft.

[4] De effectieve belastingheffing kan nog verder toenemen aangezien voor de berekening van de algemene heffingskorting het box 3 vermogen vanaf 2023 gaat meetellen. In onderhavige berekening is hier geen rekening mee gehouden.

[5] De AB-heffing kan in dit geval worden uitgesteld waardoor de contante waarde van de belastingdruk aanzienlijk daalt.

In samenwerking met Jongbloed Fiscaal Juristen

Auteurs:
Jan-Willem Wijnbergen van Jongbloed Fiscaal Juristen
Martijn te Riet van Jongbloed Fiscaal Juristen
Joris Enzerink van Boers Real Estate